Tipps (in loser Reihenfolge – z.Zt. 40 Tipps) Letzte Änderung: 08.04.13
| Der wichtigste Tipp vorneweg: |
| Wenn Sie mit dem Gedanken spielen in Frankreich, ganz gleich in welcher Region, eine Immobilie zu bauen, zu kaufen und/oder zu finanzieren – kontaktieren Sie uns, bevor Sie Verbindlichkeiten eingehen, die später nicht mehr rückgängig gemacht werden können. Wir von France-ImmoConsult beraten Sie so, dass Sie genau wissen, wie Sie bei der Realisierung Ihres Vorhabens in Frankreich vorgehen. Leider mussten wir in der Vergangenheit die Erfahrung machen, dass Menschen erst zu uns kamen, wenn das berühmte Kind schon im Brunnen lag und teilweise viel Geld verloren war. Nehmen Sie uns beim Wort – Wir sind für Sie da! Wir sind Ihr neutraler Berater! |
| Aufenthaltsgenehmigung |
| Nach den neuen Regelungen der EU, ist eine Aufenthaltsgenehmigung für Bürger der EU und der Schweiz nicht mehr erforderlich.
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| Behinderte Kinder- Umzug in Grenznähe |
| Wenn Sie behinderte Kinder in Deutschland in einer Behindertenwerkstatt haben, sollten Sie vorher abklären, ob das Kind diese weiter besuchen kann, wenn Sie nach Frankreich umziehen. In der Regel kann Ihr behindertes Kind die Werkstatt nicht mehr besuchen.
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| Telefon |
| Ihr Telefon melden Sie bei der France Télécom bzw. Orange (www.orange.fr)an.
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| Pass/Personalausweis |
| Zur Verlängerung Ihrer Ausweispapiere müssen Sie in das für Ihre Region zuständige deutsche Konsulat. Für die Departements Moselle(57), Meuse(55), Meurthe-et-Moselle(54), Bas-Rhin(67), Haut-Rhin(68) und Vosges(88) ist das Generalkonsulat in Strassburg zuständig. |
| Schule |
| Schulpflicht vom 6. – 16. Lebensjahr. Schulbesuch auch für ausländische Kinder möglich. Auskünfte erhalten Sie im Rathaus beim Schulbüro („Bureau des Ecoles“). |
| Anzahlungen |
| Leisten Sie keine (An)Zahlungen, die nicht im Vorvertrag vereinbart sind (z.B. Einbauküche) – kommt Kaufvertrag nicht zustande, ist die Zahlung i.d.R. verloren. Geben Sie niemals Schecks nur als „Garantie“ auf Kaufpreis oder Maklerkosten. Weder Makler noch Verkäufer dürfen irgendwelche Garantien, in welcher Form auch immer verlangen. Nicht verwechseln mit der Anzahlung bei der Unterzeichnung eines Vorvertrages! |
| Kaufpreis |
| Lassen Sie sich nicht auf gesplittete Zahlungen (ein Teil offiziell, an Teil bar an Verkäufer) ein, um Steuern oder Kosten zu sparen. Wehe das frz. Finanzamt kommt dahinter! |
| Erbvertrag 1 |
| Wenn notwendig, machen Sie mit einem frz. Notar nach europäischem (LA HAYE) Recht einen Erbvertrag bzgl. der Immobilie. |
| Erbvertrag 2 |
| Wenn Sie verheiratet sind und Kinder haben, ist es besonders wichtig für den „Fall des Falles“ alles genauestens notariell zu regeln. Die Stellung z.B. der Ehefrau ist im frz. Erbrecht fast „null“. Auch darüber informiert Sie France-ImmoConsult genau, damit sie keinen Schaden erleiden. |
| Unterschriften |
| Leisten Sie keine Unterschriften, auch nicht unter einen Vorvertrag (selbst dann nicht, wenn sie eine „Übersetzung“ erhalten), bevor France-ImmoConsult Ihren Vertrag geprüft hat. Beliebt ist die Formulierung „à titre personnel“ – und schon hat man Ihnen etwas „untergejubelt“ ( auch in notariellen Verträgen!), was eigentlich der Verkäufer hätte bezahlen müssen. |
| Übersetzungen |
| Lassen Sie die Übersetzungen durch France-ImmoConsult prüfen – wer garantiert Ihnen dass die Übersetzung korrekt ist? – Wenn Sie allerdings gleich zu Beginn Ihres Vorhabens zu France-ImmoConsult kommen, ersparen wir Ihnen das Geld für Übersetzungen, wir prüfen Vertragsentwürfe und Verträge nur in Originalsprache. |
| Führerschein |
| Seit 1996 gibt es einen europäischen Führerschein der EU-weit gültig ist. Die alten Führerscheine sind aber auch weiterhin noch gültig. Zur Erneuerung des Führerscheins oder bei Verlust wenden Sie sich an Ihre Präfektur. |
| Autozulassung |
| Voraussetzung ist der Nachweis der Versicherung und eine TÜV-Bescheinigung (TÜV finden Sie im Telefonbuch unter „Contrôle technique automobile“).Mit diesen Unterlagen wenden Sie sich an die „Sous-Préfecture“ die Ihnen den Fahrzeugschein austellt und eine „demande d`immatriculation“ mit der Sie das Nummernschild bekommen. |
| Sozialversicherung |
| Arbeiten Sie auch in Frankreich sind Sie dort sozialversichert. Auskünfte, was bei einem Wechsel in ein anderes Sozial-versicherungssystem zu beachten ist erteilt z.B. die Deutsche Rentenversicherung |
| Steuersystem in Frankreich |
| Die Steuererklärung ist bis zu einem jeweils bekanntgegebenen Stichtag zwingend abzugeben (i.R. Februar oder März).Bei Nichtabgabe zum vorgesehenen Stichtag erhebt die frz. Steuerverwaltung gnadenlos Verspätungszuschläge, auch wenn Sie nur einen Tag zu spät abgeben. Am Stichtag haben die Finanzämter häufig bis Mitternacht geöffnet und es bilden sich lange Schlangen! |
| Einkommen-/Lohnsteuer |
| Frankreich kennt keine Lohnsteuer, die direkt vom Arbeitgeber einbehalten wird. Auch wenn Sie in Deutschland weiterhin arbeiten, ist die Einkommensteuer in Frankreich zu zahlen. Achtung Ihr „Nettogehalt“ wird plötzlich attraktiv hoch wenn Sie Ihren Wohnsitz nach Frankreich verlagern und in Deutschland arbeiten. Legen Sie monatlich den ungefähren Anteil der Einkommensteuer zur Seite. Etwa im August kommt der Einkommensteuerbescheid und dann brauchen Sie das Geld. I.d.R. wird man Ihnen ab dem 2. Jahr Vorauszahlungen verlangen.
Achtung: Wenn Sie nach Frankreich umziehen und weiterhin in Deutschland arbeiten, ist folgende Besonderheit zu beachten: Öffentliche Bedienstete müssen weiterhin in Deutschland versteuern. |
| Energieversorgung |
| Ihren Stromanschluss melden Sie i.d.R. bei der EDF (Electricité de France), den Gasanschluss bei der GDF(Gaz de France) an. Für die Wasserversorgung wenden Sie sich an die CGE(Compagnie Générale des Eaux). Inzwischen haben Sie auch die Wahl unter anderen Anbietern. Auch darüber informiert Sie France-ImmoConsult. |
| Abfallentsorgung |
| Bei Fragen zur Abfallentsorgung wenden Sie sich an die „Mairie“ |
| Wohnfläche bei Eigentumswohnungen |
| Wenn Sie eine Eigentumswohnung mit mehr als 8 qm Wohnfläche kaufen, muss der Verkäufer die genaue Wohnfläche im Vertrag angeben (Loi Carrez). Weicht die angegebene Wohnfläche um mindestens 5% nach unten ab, hat der Käufer das Recht den Kaufpreis im Verhältnis der fehlenden Wohnfläche zu kürzen. Dieses Recht besteht 1 Jahr ab der Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Notar. |
| Eigentumswohnung |
| Beim Kauf einer ETW mit Baudatum vor 1997 ist im Kaufvertrag der aktuelle Zustand es Gebäudes genau zu beschreiben (getätigte und geplante Instandhaltungsmaßnahmen, usw.) |
| Vorsicht: Bei Kauf einer ETW sind Sie Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Die jährlichen Eigentümerversammlungen werden natürlich in frz. Sprache abgehalten und damit Sie verstehen, was dort besprochen und vor allem beschlossen wird, sollten Sie schon sehr gut der frz. Sprache mächtig sein. Je kleiner die Eigentümergemeinschaft – umso heikler. Lassen Sie sich von France-ImmoConsult vor der Unterzeichnung irgendeines „Papiers“ beraten. |
| Lotissement |
| Ein Lotissement ist eine frz. Besonderheit, die so in Deutschland nicht bekannt ist. Es handelt sich um „Eigentumswohnungen“ in einer Ebene auf einem grossen Grundstück, das in kleinere unterteilt ist. |
| Wenn Sie ein Grundstück in einem Lotissement kaufen, dann gehört das Grundstück Ihnen – Sie müssen sich aber z.B. an allen Unterhaltungsmassnahmen, die die Gesamtheit des Grundstücks betreffen beteiligen. Es gibt also eine Eigentümergemeinschaft, die jedes Jahr entsprechende Beschlüsse fasst und die für jeden Eigentümer des Lotissements, auch finanziell, verbindlich sind. |
| Häufig glauben die Käufer sie hätten z.B. ein schlüsselfertiges Haus mit Grundstück gekauft, das stimmt – aber genauso häufig in einem Lotissement. Ein solcher Vertrag ist sehr kompliziert und wird Ihnen von France-ImmoConsult gerne überprüft und erläutert. |
| Compromis de vente |
| Diese Vertragsform ist in Deutschland unbekannt! Während in Deutschland bei einem Grundstücks-/Immobiliengeschäft gesetzlich die Mitwirkung eines Notars vorgeschrieben ist, kann ein solches Geschäft in Frankreich rechtswirksam ohne Notar, nur zwischen Verkäufer/ Immobilienmakler und Käufer vorgenommen werden. In den Grenzregionen Elsass und Lothringen wird vor allem von Immobilienmaklern gerne von einem „Avant Contrat“ – einem „Vorvertrag“ gesprochen. Hier entsteht oft das Empfinden, es handle sich nur um eine Formalie. Es handelt sich um einen rechtsgültigen Vertrag, der Sie zur Zahlung verpflichtet! Genrell sind 10% des Kaufpreises bei Abschluss zu zahlen – möchten Sie die verlieren? Ganz gleich was Sie nachher möglicherweise noch an negativen Dingen erfahren. Sie verlieren mit großer Sicherheit Ihre Anzahlung von 10%. France-ImmoConsult entwickelt mit Ihnen gemeinsam den „Compromis de vente“ der Sie vor Schaden schützt. Wenn Sie Kunde bei France-ImmoConsult sind bezahlen Sie i.d.R. nur 5% Anzahlung! |
| Bleihaltige Materialien |
| In Gebieten, die durch den Präfekten bestimmt sind, hat der Verkäufer für Gebäude, die vor 1948 gebaut einen Zustandsbericht bezgl. derm bleihaltigen Materialien (Dacheindeckungen, Rohre, Farben usw.) vorzulegen. Kommt er dieser Obligation nicht nach und es werden nach Abschluss des Vertrages bleihaltige Materialien festgestellt, kann der Verkäufer sich nicht auf den Kaufvertrag berufen, wenn er dort die Haftung für versteckte Mängel ausgeschlossen hat. Zudem setzt er sich noch der Gefahr einer Bestrafung aus. Aber Achtung: In einem solchen Fall haben Sie nur Ärger und können gleich die frz. Gerichte testen – France-ImmoConsult recherchiert und überprüft für Sie. |
| Befall mit Ungeziefer |
| Befallene oder gefährdete Gebiete werden durch den Präfekten festgelegt. In solchen Gebieten muss dem notariellen Kaufvertrag ein entsprechender Zustandsbericht („Etat parasitaire“) beigefügt sein. |
| Wertgutachten |
| Kein Kauf ohne ein Wertgutachten eines vereidigten Wertschätzer. – Das ist mit das am besten investierte Geld. Sie bekommen die Gewissheit, dass die Immobilie auch den Wert hat, der als Kaufpreis gefordert wird, bzw. aufgrund des Wertgutachtens haben Sie oder wir von France-ImmoConsult eine excellente Verhandlungsgrundlage – um den Preis zu drücken. Es gibt noch eine ganze Reihe von guten anderen Gründen – wir von France-ImmoConsult erläutern Ihnen diese gerne und empfehlen Ihnen, gleich wo in Frankreich Ihren vereidigten Wertschätzer. |
| Notar |
| Sie bestimmen Ihren Notar, den frz. Notar natürlich. Nicht der Verkäufer, nicht der Immobilienmakler. Das ist Ihr gutes Recht! Wir von France-ImmoConsult haben deutschprachige Makler mit denen wir seit vielen Jahren zusammenarbeiten. Wir bereiten Ihnen die Termine vor und begleiten Sie, wenn Sie es wünschen. Übrigens: Wenn zwei Notare beteiligt sind, kostet das Sie keinen Cent mehr! |
| Immobilienmakler |
| Der Makler muss in seinem Büro deutlich sichtbar, die Nr. seines Gewerbescheins, wenn Kundengelder (z.B. Anzahlungen) treuhänderisch verwaltet werden, das Bankkonto und die Garantieurkunde über mindestens rd. 115.000 EUR, und die Höhe seiner Honorare bekanntgeben. Die Honorare sind in Frankreich nicht gesetzlich festgelegt, sie betragen i.d.R. zwischen 4% und 10% des vereinbarten Preises, zzgl. TVA. Lassen Sie sich einen Entwurf des Mandats geben, France-ImmoConsult überprüft auch dieses für Sie. Kein Makler darf auch nur einen Cent vor Abschluss des notariellen Vertrags von Ihnen verlangen, auch keinen Scheck (s.o) auf ein späteres Datum als Sicherheit für sein Honorar.
Besondere Achtung ist geboten, wenn Ihnen Objekte in Frankreich von deutschen Maklern angeboten werden. Diese besitzen i.d.R. nicht die in Frankreich vom Gesetzgeber verlangten Zulassungen, und dürfen deshalb in Frankreich keine Courtage verlangen. Häufig bedienen sie sich eines frz. Maklers mit dem Sie ihre häufig (illegalen) Geschäfte machen. Ein deutscher Makler darf auch keinen „Compromis de vente“ unterzeichnen lassen! Deshalb: Unterzeichnen Sie niemals den Auftrag oder Vermittlungsnachweis eines deutschen Maklers. |
| Mehrwertsteuer – TVA |
| Der normale Satz der TVA beträgt 19,6%. Für Hausbesitzer ist besonders interessant, dass sie für bestimmte Arbeiten am Haus (Renovierungen, An- oder Umbauten) in den Genuss der reduzierten TVA von 7,5% können. Voraussetzung ist, dass die Arbeiten ausschließlich von Handwerkern ausgeführt werden und auch die Materialien von den Handwerkern (eingekauft) geliefert werden. |
| Grundbuchauszug |
| Der Grundbuchauszug weicht grundsätzlich (Ausnahmen. Teile von Elsass, Lothringen) sehr stark vom deutschen Grundbuchauszug ab. Er wird bei dem sog. Hypothekenbüro geführt und besitzt keinen öffentl. Treu und Glauben. Für einen Laien ist dieser Grundbuchauszug überhaupt nicht zu verstehen, aber äußerst wichtig. Ein Grundstücksgeschäft muss in Frankreich nicht zwingend im Grundbuch eingetragen sein! France-ImmoConsult berät Sie auch in diesem Punkt und überprüft den Grundbuchauszug. |
| Baugenehmigung |
| Der Begriff „Baugenehmigung“ ist ein weiter. Es kommt darauf an, was Sie genau machen wollen. |
| Die Bezeichnungen lauten von „permis de construire“ bis zu „déclaration“. Soviel vorneweg, wenn Sie ein neues Haus errichten wollen und eine bestimmte Wohnfläche nicht überschreiten, können Sie sich einen Architekten ersparen. Die Pläne können Sie z.B. selber zeichnen. Genauere Informationen erhalten zu diesem Thema erhalten Sie natürlich von France-ImmoConsult. |
| Bauträger |
| Wenn Sie ein Haus von einem Bauträger kaufen, haben Sie in Frankreich einen weitaus besseren gesetzlichen Schutz als in Deutschland. Das betrifft sowohl die Absicherung für den Fall der Insolvenz des Bauträgers, als auch die gesetzlichen Gewährleistungsfristen für das Bauwerk. Über dieses umfassende Thema informieren wir Sie ebenfalls und überprüfen für Sie den Vertrag mit dem Bauträger. |
| Certificat d’urbanisme |
| „Bescheinigung über die Bebaubarkeit“ – bestätigt die Bebaubarkeit des Grundstücks, die Überbaubarkeit etc., gibt eine Übersicht über mögliche Dienstbarkeiten etc. an. Eines der wichtigsten Dokumente überhaupt! France-ImmoConsult beschafft es und wertet es Ihnen aus. |
| Vollfinanzierung mit frz. Bank |
| Vorsicht, wenn (auch deutsche) Anbieter (Makler, Bauträger) mit „Vollfinanzierung durch eine frz. (Groß-)Bank“ werben. Dies muss nicht gleich unseriös sein – aber Vollfinanzierung bedeutet häufig eine Finanzierung weit über den Verkehrswert (z.B. Kaufpreis) hinaus, also 100% oder mehr. Dabei wird häufig, für einen kurzen Zeitraum (teilweise für 6 Monate!!!) ein extrem günstiger Zinssatz angeboten (z.B. 1,..%), der danach explodiert. Lassen Sie sich ruhig solche Angebote machen und kommen Sie zu uns – wir überprüfen für Sie diese Angebote auf Seriosität. |
| Autobahngebühren – Péage |
| Vorsicht, die Autobahngesellschaften stellen mehr und mehr (kleinere) Zahlstellen auf „Péage automatique“ um. Das bedeutet, dass sie ab bestimmten Uhrzeiten (i.d.R. 20.00 – 6.00 Uhr) oder ständig nur noch mit Kreditkarte (VISA, EUROCARD usw.) oder per „télépéage“ zahlen können. Das bedeutet aber auch, dass Sie u.U. weite Umwege in Kauf nehmen müssen, wenn Sie nicht im Besitz einer Kreditkarte sind. |
| Leerung Klärgrube |
| Ab 2006 sind die Kommunen verpflichtet, die Ableitung der Abwässer jedes Besitztums zu überwachen. Damit ist jeder Eigentümer, der nicht an die öffentliche Kanalisation angeschlossen ist, für den Zustand der Klärgrube (Fosse septique) verantwortlich. Darüber hinaus ist die Klärgrube alle 4 Jahre zu entleeren – der Nachweis ist der „Bon de vidange“. Bis 2013 werden alle Installationen auf die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen überprüft! Bei Neubauten oder nicht konformen Klärgrube ist darauf zu achten, dass das Grundstück genügend groß ist, damit eine konforme Klärgrube gebaut werden kann. Fragen Sie uns. |